临沂市房地产规模、结构和可持续性研究
2014-02-28 11:00 科技信息报今日文教周刊 文/范如华
房地产业作为国民经济的基础性产业，以其产业链条长、关联度高、带动力强的特性，对于推动经济增长，促进地区民生改善，推进地区城市化进程等方面现实意义重大。在山东省临沂市当前加快构建现代产业体系的背景下，客观分析临沂房地产业的现状，审慎提出促进全市房地产适度、合理、可持续发展的参考建议，无疑至关重要。
一、发展轨迹：现状描述、基本特点和发展潜力分析
（一）投资增长保持强劲，总量规模不断扩大
“十一五”以来，临沂房地产开发投资呈现稳步增长势头。2006—2013年临沂房地产开发投资以年均30.4%的速度增长，较2006年增长4.7倍，房地产投资占全省比重由4.2%上升到5%。房地产开发投资占同期全市固定资产比重由2006年的9.5%提高到2013年的12.4%。我市房地产投资总量规模持续扩大的同时，房地产开发结构也逐渐优化。
1、从用途结构看，住宅投资仍是投资热点，办公楼、商业营业用房投资逐步活跃。2006—2013年间住宅开发投资占全部开发投资比重均保持在70%以上，一直占据开发投资的主导地位。办公楼、商业营业用房投资占全部开发投资比重比2006年分别提高0.8个和1.6个百分点。
2、从资金结构看，资金渠道日趋多元，投资自主性明显增强。2013年，在全市房地产开发资金来源中，自筹资金占比由2006年的28.6%提高到34.3%；国内贷款占比由26.3%下降为6.9%。房地产开发对贷款的依赖逐步走弱，预示着房地产开发的可持续性增强。
（二）市场日渐活跃，供需两旺
“十一五”以来，临沂商品房市场总体供需两旺。2006—2013年，商品房竣工面积累计为2127.6万平方米，以年均增长25.3%的速度快速发展。随着城市化进程的深入推进和居民生活水平的日益提高，商品房销售快速增长。2006-2013年，商品房销售面积累计为3087.6万平方米，商品房销售额累计为855.8亿元，年均分别增长29.3%和45.2%。
（三）产业发展势头良好，贡献日益增强
房地产业具有价值大、需要刚性、附加值高，并伴随城市化进程持续升值的趋势特点。较之其他行业，房地产经济对国民经济增长的贡献度巨大，是经济增长的重要支撑力量。“十一五”以来，临沂房地产快速发展，市场主体规模持续扩大。2013年全市房地产开发企业由2006年的122家发展到350家，6年间共增加228家。
1、成为拉动全市固定资产投资增长的重要力量。房地产开发投资总量不断扩大，占同期全社会固定资产投资比重总体上保持平稳。2006-2013年分别占全社会固定投资的9.5%、9.6%、11.1%、12.7%、11.2%、11.9%、11.6%、12.4%。
2、对财政收入的贡献逐步加大。近年来，随着房地产的快速发展，与此相关的土地拍卖收入、各项税费等占财政收入的比重相当可观。2013年，临沂房地产业国、地税收入35.7亿元，是2006年的9.9倍，占全部国、地税收入的12.2%，比2006年提高8.1个百分点。
3、增加了就业岗位，增加了农村居民的务工收入。“十一五”以来，全市房地产业所吸纳的就业人数呈连续上升态势。2013年底，全市从事房地产业的城镇在岗职工人员为3667人，是2006年的1.8倍。同时，房地产业也带动了建筑业等相关产业的发展，为其它行业的发展提供大量的就业机会或就业岗位，2013年全市从事建筑业的城镇在岗职工人员为92076人，是2006年的2.7倍。
二、横向分析，发展依然不足
“十一五”以来，临沂房地产市场平稳较快增长，成果显著。但临沂房地产业较之于城市化进程，仍有一定差距。
（一）供给规模与临沂人口大市地位不相称。据2010年第六次全国人口普查数据显示，临沂常住人口为1003.9万人，人口总量居全省第1位。2012年，临沂城镇化率达51.3%，比2011年提高1.7个百分点。国际经验表明，城市化程度在30%-60%时，房地产市场进入高速发展时期，商品房市场需求将持续快速上升。
（二）人均投资水平较低。以2013年为例，临沂人均开发投资额为2155元，比全省平均投资额4862元少2707元，仅为全省平均水平的44.3%。
（三）供需结构不尽合理。中小户型住宅快速增长，总量规模占比偏小。从竣工面积来看，2013年全市商品住宅竣工面积中套型建筑面积在90平方米以下仅占总面积的10.8%；从施工面积上来看，中小户型仅占全市住宅总额的9.7%。今年前三季度这两个比重分别为13.4%、9%。
三、对策建议：保持临沂房地产适度、合理、可持续发展
一是战略转变：有效整合资源，做大做强，提高核心竞争力。房地产企业从大而全、中而全、小而全的全能型的市场组织向专业化、分工协作的市场主体转变。加强上下游产业链调研，整合产业链资源优势，银行和地方政府积极适应并协助房地产行业优胜劣汰和资源整合。
二是综合调节：严把信贷关，公开、透明，引导合理住房消费。成立房地产行业综合领导小组，负责协调规划、土地、房管、建设等相关部门，由该机构统一制定标准和规则、指导房价、建立预警机制等。此外，在控制供给结构的同时，要充分发挥舆论媒体的宣传作用，引导居民树立健康的住房消费观，量力而行，理性消费。
三是突出重点：重点发展满足普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。严格执行各地的住房保障规划和年度计划，特别是市政府分解的保障性安居工程的各项目标，并将完成情况纳入当地绩效考核。由市政府牵头，各相关部门参与组成联合检查组对各地落实情况进行督导调研。
（来源于：山东省临沂市统计局）
一、发展轨迹：现状描述、基本特点和发展潜力分析
（一）投资增长保持强劲，总量规模不断扩大
“十一五”以来，临沂房地产开发投资呈现稳步增长势头。2006—2013年临沂房地产开发投资以年均30.4%的速度增长，较2006年增长4.7倍，房地产投资占全省比重由4.2%上升到5%。房地产开发投资占同期全市固定资产比重由2006年的9.5%提高到2013年的12.4%。我市房地产投资总量规模持续扩大的同时，房地产开发结构也逐渐优化。
1、从用途结构看，住宅投资仍是投资热点，办公楼、商业营业用房投资逐步活跃。2006—2013年间住宅开发投资占全部开发投资比重均保持在70%以上，一直占据开发投资的主导地位。办公楼、商业营业用房投资占全部开发投资比重比2006年分别提高0.8个和1.6个百分点。
2、从资金结构看，资金渠道日趋多元，投资自主性明显增强。2013年，在全市房地产开发资金来源中，自筹资金占比由2006年的28.6%提高到34.3%；国内贷款占比由26.3%下降为6.9%。房地产开发对贷款的依赖逐步走弱，预示着房地产开发的可持续性增强。
（二）市场日渐活跃，供需两旺
“十一五”以来，临沂商品房市场总体供需两旺。2006—2013年，商品房竣工面积累计为2127.6万平方米，以年均增长25.3%的速度快速发展。随着城市化进程的深入推进和居民生活水平的日益提高，商品房销售快速增长。2006-2013年，商品房销售面积累计为3087.6万平方米，商品房销售额累计为855.8亿元，年均分别增长29.3%和45.2%。
（三）产业发展势头良好，贡献日益增强
房地产业具有价值大、需要刚性、附加值高，并伴随城市化进程持续升值的趋势特点。较之其他行业，房地产经济对国民经济增长的贡献度巨大，是经济增长的重要支撑力量。“十一五”以来，临沂房地产快速发展，市场主体规模持续扩大。2013年全市房地产开发企业由2006年的122家发展到350家，6年间共增加228家。
1、成为拉动全市固定资产投资增长的重要力量。房地产开发投资总量不断扩大，占同期全社会固定资产投资比重总体上保持平稳。2006-2013年分别占全社会固定投资的9.5%、9.6%、11.1%、12.7%、11.2%、11.9%、11.6%、12.4%。
2、对财政收入的贡献逐步加大。近年来，随着房地产的快速发展，与此相关的土地拍卖收入、各项税费等占财政收入的比重相当可观。2013年，临沂房地产业国、地税收入35.7亿元，是2006年的9.9倍，占全部国、地税收入的12.2%，比2006年提高8.1个百分点。
3、增加了就业岗位，增加了农村居民的务工收入。“十一五”以来，全市房地产业所吸纳的就业人数呈连续上升态势。2013年底，全市从事房地产业的城镇在岗职工人员为3667人，是2006年的1.8倍。同时，房地产业也带动了建筑业等相关产业的发展，为其它行业的发展提供大量的就业机会或就业岗位，2013年全市从事建筑业的城镇在岗职工人员为92076人，是2006年的2.7倍。
二、横向分析，发展依然不足
“十一五”以来，临沂房地产市场平稳较快增长，成果显著。但临沂房地产业较之于城市化进程，仍有一定差距。
（一）供给规模与临沂人口大市地位不相称。据2010年第六次全国人口普查数据显示，临沂常住人口为1003.9万人，人口总量居全省第1位。2012年，临沂城镇化率达51.3%，比2011年提高1.7个百分点。国际经验表明，城市化程度在30%-60%时，房地产市场进入高速发展时期，商品房市场需求将持续快速上升。
（二）人均投资水平较低。以2013年为例，临沂人均开发投资额为2155元，比全省平均投资额4862元少2707元，仅为全省平均水平的44.3%。
（三）供需结构不尽合理。中小户型住宅快速增长，总量规模占比偏小。从竣工面积来看，2013年全市商品住宅竣工面积中套型建筑面积在90平方米以下仅占总面积的10.8%；从施工面积上来看，中小户型仅占全市住宅总额的9.7%。今年前三季度这两个比重分别为13.4%、9%。
三、对策建议：保持临沂房地产适度、合理、可持续发展
一是战略转变：有效整合资源，做大做强，提高核心竞争力。房地产企业从大而全、中而全、小而全的全能型的市场组织向专业化、分工协作的市场主体转变。加强上下游产业链调研，整合产业链资源优势，银行和地方政府积极适应并协助房地产行业优胜劣汰和资源整合。
二是综合调节：严把信贷关，公开、透明，引导合理住房消费。成立房地产行业综合领导小组，负责协调规划、土地、房管、建设等相关部门，由该机构统一制定标准和规则、指导房价、建立预警机制等。此外，在控制供给结构的同时，要充分发挥舆论媒体的宣传作用，引导居民树立健康的住房消费观，量力而行，理性消费。
三是突出重点：重点发展满足普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。严格执行各地的住房保障规划和年度计划，特别是市政府分解的保障性安居工程的各项目标，并将完成情况纳入当地绩效考核。由市政府牵头，各相关部门参与组成联合检查组对各地落实情况进行督导调研。
（来源于：山东省临沂市统计局）